但是，不管是什么原因，黄山的二手房市场的确是变凉了。
最近可能朋友圈发房源的人变得少了一些，还经常会有一些特价房飘过......
对于眼下黄山的二手房市场，究竟二手房价是不是真的在掉价了？
对于购房者而言，那么现在还能买二手房吗，或者是等等价格再降点？
对于二手房主来说，要不要降价甩点二手房？
这三个代表性问题是很多购房者和持有二手房主，包含吃瓜群众们都很关心的，谨以此文将目前最关心的问题做一次分析和解读。
二手房市场的特性首先，不动产本身是具有稀缺性和唯一性的，这个特性在二手房市场中尤为明显，在同一个小区中是很难找到同类户型和同类楼层的多套房产可供选择，也就是相似的可比性不多，找到一套中意的房子就显得更加的稀缺和唯一。其次，二手房市场和新房市场相比，除了唯一性之外，相对更是一个自由化的市场，由买方和卖方组成，不受限价等政策干预，在一个自由市场下，那么价格由供求关系调节。
特别是本轮市场，房价一直由二手房领涨，因为过去的两年里，由于强大的需求调动，房地产市场一直处于卖方市场。价格大多数是二手房东说的算。
一旦市场处于不平衡的局面，在过热市场中经常会出现多人争抢一套房的情形，在不动产唯一性的驱使下，这种溢价效应是十分明显的，所以在过去的二手房交易中，很多客户害怕房东临时加价。
因为市场交易自由，唯一性导致快速溢价。这也是为什么在本轮市场中房价一直由二手房领涨的原因。
也有一些人把这种涨价行为归功于房产中介，其实也是片面的，这是市场规律，居间方中介也只存在一个交易促成作用。
虽然房产中介也存在一些加价的行为，一些中介为了获取房源，给房东在评估房价的基础上总是会做一些小幅度的溢价，达到促成交易赚取佣金的目的。无疑也是无形的拔高房价，对于房东来说，自然愿意价高者得，因为人性总是贪婪的。
但也并不是房价直接上涨的理由，因为价格再高最终也需要客户来买单，有交易就证明有价值。
第三，二手房的差价，二手房都是现房交易，每套房子各种真实面貌都清晰可见，优势和不利因素都直观展现.
在同一个小区内会产生出各种差价，比如楼层差价，黄金楼层和滞销楼层的差价，楼栋之间的差价，小区内部的楼幢和延路边楼幢的差价，还有房型和面积产生的差价，当所有的优势点和劣势点都集中在某一套房时，这种差价其实也是相当大的。
同时，二手房还存在众多精装房销售的情况，精装房本身装修标准，成本投入，使用年限和保养状况等也会产生出差价。
所以仅仅在同一个小区内，二手房也会出现-一平甚至更高差价的现象。
第四，二手房的信息不对称，二手房的评估没有统一标准，各房东各自有自己的估计体系，中介与中介之间也有估价体系。明白了二手房市场中房子装修、楼层和房型的差价之后，特别对房东会产生很多误区信息，当一个小区成交一套高价房时，往往带动整个小区的均价体系。这就是信息不对称所导致的误区，经常有人说某某小区成交了一套多少多少钱的房子，单价高的离谱，当然不排除这种现象的发生，运气好遇到土豪也正常的，但这是小概率事件，不能拿个例来代表共性，一套装修风格和楼层户型各方面都很出色的房子，遇到一个实力超强的买家，对于有钱人来说，买的是舒服，价格是其次，千金难买心欢喜。
因而不是所有的房子都能卖出超出预期的高价。特别是市场往理性转变之后，这种概率更在减少，所以二手房市场而言，在非理性市场中，价格是十分混乱的。
理清二手房的一些特性，再回过头来看看目前的二手房的现状，其实思路会清晰很多简单很多。
关于二手房有没有掉价的问题，这是一个抗跌性和流动性的问题。
在理性市场中，直接影响抗跌性和流动性是地段和产品力。所以好的房子都是有共性的，不好房子各有各的不同。
因而对价格的问题应该分两个方面来看，一是对于一些配套好的主流地段和一些楼层、房型、小区都优质的房子，其实价格还是坚挺的，并没有想象中的掉价，只不过流动性变缓了而已。
当然对于那些原本就价格虚高的房子，只不过是一些个例交易案例的价格预期带动下，对价格产生了偏差，这不能说是掉价抛售，因为本身就不具备那个价值。
在前期价格预期过高的房子在火爆市场都不能交易，比如挂了大半年都卖不掉的房子，本身就明显偏高于市场的挂牌价，此时降价销售也并不代表市场掉价行为。
对于住宅产品来说，长时间不能流动，一定是价格原因，和公寓，商铺不一样，因为有些产品是没有需求的，住宅毕竟在任何时候都是存在刚需的，所以对于住宅来说，只有卖不出的价格，没有卖不掉的房子。
第二个方面是对于当下一些急于出售的房子，房主为了快速流动会选择挂牌价处于理性价格和保留议价的幅度，对于这类情况，在接下来的二手房市场中可以去淘，特别是手握全款的买主，完全是可以和房主进行价格博弈的。
对于当下的二手房还能买吗，是不是要等等掉价再下手？这是一个购房时机的问题。
一般买二手房的客户都是自住需求为主，对于自住需求来说，在购房时机上一定是越早越好，今天仍然是最好的购房时机。
再通过二手房的唯一性来看，在一个小区里基本上是很难存在多套都让你十分满意的房子，也许你为了等待某套房子降点价格，可是房子已经交易，再找到下一套也未必能让你满意。
换句话说，你可以等价格，但未必是原来的房子。
归根结底，对于自住刚需来说，一定是挑选适合自己的产品，不要去纠结价格短期的波动。就像我们无法去把握什么时机是房价的抛物线顶点一样，没有最高的高点，同样市场也不存在最低价格的房子。
最近我朋友圈很多人私信问我，都要开始抛售手中的新盘了，而且还不是个例，其实这代表了一种对市场的心态。
说实话，这是一个信息爆炸的时代，我们获取信息的渠道很多、很快，关于真实的、虚假的，由于认知领域的不同很难去分辨。
从自媒体的角度来说，这两年地产是热点，很多都愿意去写地产，因为有话题能获取流量。在对地产领域的认知，媒体依旧是媒体，职业地产人却是职业地产人。这是两种观点和两个面的问题。
比如几年前，杭州万科一楼盘打7折销售，导致售楼处被砸，一条售楼处被砸的新闻在2小时内传遍整个杭州，7折的信息也充分释放。对于这一个事件，表面是降价销售和售楼部被砸，其实是一次利用网络极为快速的营销。
换一种思维，就是开发商投放千万的广告费也不可能在2小时内火遍整个杭州，也许当年这个砸沙盘的举动是开发商自己策划的事件呢？
特别是一些媒体目前对楼市的唱衰声不断，很多信息都是只顾大胆胡说，从不小心求证。总喜欢拿个性来代表共性，有些完全是断章取义。
对于一些个性的实例，即便是最近这两年买房躺着赚钱的市场风口，也同样有开发商的项目卖的举步维艰，资金链断裂，也有购房者被套牢。
对于这样个例性的项目，本身从选址到定位都是失败的，本来就是滞销产品，卖得好才是不正常的。打折促销是很正常的事情，至少在现在还没有哪个刚需盘听说大规模打折抛售的。
不管在风口市场，还是在理性市场中，专业和认知都很重要，在风口市场，虽然增值大多数是雨露均沾，但专业会实现价值的最大化，在理性市场，专业会保障抗跌性和流动性。
也有一些购房者曾经在年左右巅峰期接盘商铺的，有些买到那些远郊地段的，产品规划本身就不符合主流市场的，也都是面临着不仅不增值，租售比失衡，原价转手都不能流动的尴尬局面。
所以我们今天做的每一次决策，认知能力都在对未来发挥着作用，也就是今天的认知是在为未来买单。
对于当下是不是降价甩掉二手房的问题，首先还是从自身的需求层面，如果是改善置换房产，以小换大，以老换新等改善居住品质和功能的需求出发，完全可以进行置换。
第二，如果仅从套现跑路的角度来说，毕竟在早期购买的房产已经得到了新一轮的土地增值，土地价值是房价的重要组成部分，可以适当的把周边新盘价格和拍挂的土地价格作为参考的水平线.
至于要不要急于降价转手的，主要看资金流向，如果把资金流向更好的投资渠道，实现投资价值的最大化，转手肯定对的。如果找不到明显比不动产更安全，更保值增值的投资渠道那还不如持有，维持现状。
如果仅仅只是对市场未来预期的过渡焦虑、恐惧、悲观，抛出房产熊握现金并不是最好的选择。
基于通胀因素和城市化进程，土地财政经营城市的法则，城市发展推动城市基建投入和配套完善，城市始终是发展的，城市价值是提升的，因而优质（优质很重要）的不动产仍是具有保值功能的。
即便是错过了这轮周期，一样可以等下一个天亮。本文摘自市民网，若有侵权，请联系本台删除
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